CBRE, multinacional de bienes raíces, asegura que el ritmo y la dinámica del sector inmobiliario en la región y en Colombia (durante el primer trimestre del año), ha sido favorable para disminuir el impacto de la pandemia. Los mercados de deuda y renta variable han mejorado, al igual que la confianza empresarial, especialmente en sectores de salud, logística, comercio electrónico, BPO's, data centers, entre otros.
Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia
Para nadie es un secreto la afectación que ha sufrido en todos sus frentes el mercado inmobiliario como consecuencia del Covid-19. Sin embargo, la multinacional ha señalado que más que una recuperación del sector, estamos en la presencia de una reacción positiva frente al golpe.
“Estamos muy lejos del final de las oficinas, como tanto se ha dicho. Sí, hay un ajuste y sí hay una variación, pero las empresas han visto esto como una oportunidad para hacer una mejora en la calidad y ubicación de sus activos, lo que ha generado el denominado fenómeno ‘Fly to quality” y del que antes de la pandemia, hubiera sido complicado aplicar debido a los costos”, señala Andrés Cardona, Vicepresidente de CBRE Colombia.
De acuerdo con CBRE Colombia, en lo corrido del 2021 y a corte del primer trimestre, el mercado tuvo una desocupación cercana a los 90.000 metros cuadrados, lo que pudo en su momento haber sido catastrófico. No obstante, gracias a la reacción del mercado y a movimientos de empresas importantes, tanto locales como nuevas en el país, se terminaron ocupando cerca de 60.000 metros cuadrados, logrando que el impacto que se había previsto fuera reducido y se mantuviera el mercado en una tasa de vacancia que, si bien es alta, no se considera una sobre oferta.
“Vale la pena mencionar que la cifra de ocupación registrada en el primer trimestre es de las más altas para un periodo similar en los últimos 5 años y de continuar con un comportamiento así durante el resto del 2021, finalizaríamos el año con una absorción positiva”, indica Cardona.
Ante esta situación, el directivo de CBRE asegura estar liderando en este segundo trimestre, transacciones de gran relevancia que sumarían por lo menos otros 40.000 metros cuadrados a la ocupación del 2021, con empresas de sectores como farmacéutico, BPO, firmas de abogados, tecnología y comercio electrónico. La compañía resalta que, si bien se evidenció en el mercado una desocupación alta en oficinas, la razón no se debe al cierre de operaciones de las compañías, lo cual representa un mensaje positivo para el mercado.
“Muchos de los proyectos que estamos llevando a cabo son operaciones nuevas en el país, lo que significa que traen consigo grandes oportunidades de generación de empleo en los sectores de BPO, data centers, e E-Commerce, con una fuerte expansión actual a nivel nacional. En tan solo una transacción cerrada durante el primer trimestre por CBRE, se generarán 2.500 empleos directos en Colombia. Sabemos de primera mano que Pei Asset Management, uno de los fondos inmobiliarios más importantes del país y quien actuó como propietario en esta transacción, obtuvo un periodo muy activo con varios cierres de oficinas durante el primer Q del 2021”, afirma Cardona.
Colombia y Latinoamérica: ¿Qué esperar?
Para el caso de Colombia y Latinoamérica, la compañía espera un 2021 con cifras récord en su historia, lo cual contribuirá en gran medida a la recuperación de la economía en el país. “Estamos liderando proyectos de gran escala en el sector de oficinas e Industrial, que seguirán manteniendo la dinámica de expansión dentro del sector”, informa Cardona.
Nuevas operaciones, expansión de jugadores locales, movimientos y ajustes en las formas de operar de las compañías, continuarán generando una dinámica que lleve a seguir reduciendo las tasas de vacancia.
“Vemos con gran entusiasmo como Colombia está muy bien posicionado en la región con sectores muy activos y en miras de expansión, como lo son los servicios de almacenamiento en la nube, donde esperamos cerrar en este primer semestre, una transacción que doblaría el tamaño del mercado en términos de data centers”, asegura el directivo.
Ransa, compañía que forma parte del grupo peruano Romero y cliente de CBRE en Colombia, es un ejemplo de expansión de operaciones logísticas en el país.
Oficinas con espacios más colaborativos
Abundan las especulaciones sobre el futuro de la oficina, sobre todo tras los anuncios de algunas compañías y medios acerca de la prolongación por tiempo indefinido del teletrabajo en el hogar, y que muchos malinterpretan como un cambio a largo plazo. Sin embargo, con los procesos de vacunación a nivel mundial y con el panorama mucho más claro, gigantes empresariales como Amazon, Google, Facebook, Microsoft, IBM, entre otros, están implementando el regreso a las oficinas.
Por su parte, Amazon ya ha comunicado a sus empleados que su ideología tras la pandemia será la de "una cultura centrada en la oficina como línea de base", y comenzará a llamar a sus empleados corporativos en el mes de junio. Así mismo, Google anunció su regreso a las oficinas para el mes de septiembre.
La realidad de las empresas es más compleja y no se limita a una simple elección entre trabajar en la oficina o en casa. La multinacional afirma que en el futuro, las empresas y sus empleados tendrán a su disposición un abanico de opciones que harán del lugar de trabajo un espacio descentralizado.
“Hemos observado que las compañías están adoptando nuevas prácticas de presencialidad. Asistir 2 o 3 veces a la semana a la oficina, implica tener un puesto de trabajo por cada dos personas y contar con más áreas colaborativas. Las oficinas que admiten formas híbridas de trabajar hoy en día tienden a tener una mayor proporción de espacios privados que se pueden compartir entre los ocupantes, además de espacios de colaboración abiertos. A medida que evoluciona la respuesta al Covid-19, se esperan futuros refinamientos en el diseño, la ocupación y las políticas en el lugar de trabajo”, añade Cardona.
Según CBRE, la aceleración en los cambios de las formas de trabajo, tendrán que venir acompañados de importantes avances tecnológicos y dispositivos que faciliten la conectividad, incluido el diseño del lugar de trabajo, herramientas que faciliten el trabajo remoto y las instalaciones administradas profesionalmente. Las fusiones y adquisiciones absorberán algunos de los impactos y ayudarán a las empresas a realizar la transición a través de diferentes estrategias de nicho.
Panorama general mercado oficinas en Bogotá
De acuerdo al informe de CBRE Colombia, “Marketview Bogotá Oficinas”, a partir del último trimestre del 2020 se evidenció una reactivación en la dinámica de ocupación de oficinas en el país. Los sectores que más han impulsado el crecimiento son compañías del sector público, servicios empresariales y BPO.
Más de 60.000 metros cuadrados se ocuparon durante los primeros tres meses del año, , lo que corresponde en gran medida a una mayor demanda de los sectores de BPO y entidades públicas que priorizan el tamaño de las oficinas y un precio competitivo al momento de definir sus espacios.
Para lo que resta del año 2021, se espera un crecimiento importante en la absorción neta y por lo tanto una reducción en la tasa de vacancia que permitirá mantener un mercado en equilibrio y con expectativas positivas, impulsadas también por el menor número de proyectos nuevos que se proyectan para los próximos tres años.
Durante el primer trimestre del año ingresaron 29,274 m2 en operación, 56% ubicados en Salitre en dos torres nuevas del complejo empresarial Connecta 26 y 33% en dos proyectos ubicados en el corredor de Santa Bárbara. El 72% del área que ingresó en operación se encontraba bajo pre-arriendo a empresas multinacionales de BPO y coworking aportando alrededor de 21.000 m2 a la absorción neta.
Se anticipa la apertura de 45,000 m2 donde se destaca el proyecto Central Point Torre D (21,500 m2) del FIC en el corredor de Salitre y una nueva torre en Connecta 26 Terranum.
La mayor vacancia continúa ubicándose en el corredor del Centro Internacional; en el último trimestre analizado, la tasa incrementó en 12 puntos porcentuales a causa de la desocupación de cerca de 23,000 metros cuadrados de una entidad financiera que se encontraba en un edificio Clase B del submercado.
A pesar de que el mercado presentó una absorción neta negativa, los precios de lista promedio se mantuvieron estables, específicamente el corredor del sector financiero cerró el trimestre con un aumento del 9% del precio promedio de lista debido a una menor tasa de vacancia y mayor demanda.
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